قوانین آسانسور در ساختمان
افزایش جمعیت در دهه گذشته در کنار مهاجرت به شهرهای بزرگ بر زندگی انسان در این شهرها تاثیر بسیاری گذاشته است. خانههایمان که تا دیروز عریض و قدکوتاه بودند، اکنون کوچک و بلندقد شدهاند و از ساختمانهای یک یا حداکثر دوطبقه به برجهایی سربهفلککشیده تغییر شکل دادهاند. از مهمترین لوازمی که زندگی در این ساختمانها را میسر میکند آسانسور است. اما گاهی این لازمه سبب اختلافاتی بین اهالی ساختمان میشود و حتی به پیگیری قانونی نیاز میشود. از جمله این اختلافات عبارتاند از
- اجازه نصب آسانسور
- پرداخت هزینههای نصب و تعمیر آسانسور
- پرداخت هزینه سرویس و نگهداری ماهیانه
- مقررات و آداب استفاده از آسانسور
در ادامه سعی میکنیم به بررسی قانونی هریک از بخشهای فوق بپردازیم.
هزینه نصب آسانسور با چه طبقاتی است؟
آسانسور تنها ارمغان زندگی آپارتماننشینی برای ما نبوده بلکه اختلافات مربوط به آسانسور نیز همراه نچسب آپارتماننشینی در ایران بوده است.
قوانین نظام مهندسی سازندگان را موظف میکند که برای ساختمانهای بیش از 4 طبقه آسانسور نصب کنند. در آسانسورهای کمتر از 4 طبقه الزامی وجود ندارد مگر اینکه خود ساکنان و اهالی آپارتمان تصمیم به این کار داشته باشند و توافق کنند.
قانون تملک ساختمانها به موضوعات مربوط به اختلافات بین ساکنان پرداخته است. از قوانین (که در آخر این مقاله ضمیمه شدهاند) متوجه میشویم که اگر در ساختمانِ سهطبقه یا چهارطبقه، مالکین طبقه سوم و دوم (و چهارم در مورد ساختمان چهار طبقه) قصد نصب آسانسور داشته باشند و مکانی هم برای تعبیه شدن آسانسور از پیش تعیین شده باشد، در صورت مخالفت ساکنین طبقه اول و طبقه همکف میتوانند برای نصب آسانسور اقدام کنند.
طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمانها، اگر مجموع مساحت طبقات بالایی یعنی طبقات سوم و دوم (و چهارم) از مساحت واحد طبقه اول و همکف بیشتر باشد، سایر مالکین میتوانند به صورت قانونی حقالسهم نصب آسانسور را به همراه خسارات احتمالی از مالکین معترض دریافت کنند.
هزینه سرویس و نگهداری آسانسور با کیست؟
آسانسور وسیله حساسی است که در صورت بیتوجهی به هشدارها و مشکلاتش امکان رخداد حادثه وجود دارد. به همین دلیل بررسی دائمی و منظم آسانسور در آپاراتمانها مسئلهای ضروری است. بررسی وضعیت آسانسور باید به صورت منظم و در دورههای یکماهه انجام شود. این مسئله به قدری اهمیت دارد که در مقررات ملّی ساختمانها بخشی برای نگهداری و مراقبت از آسانسور وجود دارد.
در این قانون آمده است که مالکان ساختمان یا مدیر ساختمان وظیفه دارند ماهانه یکبار تمام قطعات آسانسور را مورد بررسی قرار دهند، اگر بخشی از آسانسور به تعمیر یا تعویض نیاز داشت، انجام این کار را در اولویت قرار دهند و خبر مشکل پیشآمده را به دیگران اطلاع دهند. در مقررات ملی آپارتمانها، در مورد قانون آسانسور ذکر شده است که هر سال باید آسانسورها بهطور کامل و با جزییات بررسی شوند. به این معنی که دستگاه باید خاموش شود و از بازرس و مهندس متخصص برای بررسی آن استفاده شود.
برای بازرسی بهتر است با شرکتهای معتبر و دارای تأییدیه صلاحیت از سازمان ملی استاندارد، قراردادی یکسالهی سرویس و نگهداری آسانسور بسته شود. همچنین بهتر است در تمام مراحل کار یک مهندس متخصص نیز حضور داشته باشد. از کارهایی که بازرسهای متخصص انجام می دهند ثبت تمام مشاهدات و تحویل آن به مدیر ساختمان است.
آیا عدم استفاده واحد از آسانسور دلیلی بر پرداخت نکردن شارژ است؟
یکی از حالات ممکن در ساختمان -که ابهاماتی را به وجود میآورد- خالی بودن واحدی مسکونی در ساختمان است. این حالت به دلایل مختلفی مانند اجاره نرفتن واحد، مسافرت رفتن ساکنان و بهطور خلاصه عدم حضور ساکنین در واحد بهوجود میآید.
شارژ ماهیانه می تواند به دو روش تعیین شود:
- روش قانونی که بر اساس آن پرداخت شارژ برای همه یکسان است.
- روش قردادی که ساکنین با برگزاری جلسهای، قوانینی را میان خود وضع میکنند؛ مانند نصف کردن شارژ مربوط به آسانسور طبقات اول و همکف.
یکی از وکیلان پایه یک دادگستری در اینباره اذعان میدارد:
در ماده یک قانون تملک آپارتمانها مصوب 1343 تصریح مینماید آپارتمان شامل 2 قسمت است. 1- مالکیت قسمتهای اختصاصی، 2- مالکیت قسمتهای مشاع که صرفنظر از قسمتهای اختصاصی در خصوص قسمتمشاع باید گفت مطابق ماده 2 قسمتهای مشترک عبارت از بخشهایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک نفر با چند آپارتمان با محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین تعلق میگیرد و برابر ماده 10 هر کس موظف است طبق قانون با محاسبه میزان سهم اختصاصی نسبت به پرداخت میزان سهم خود بابت نگهداری قسمت مشترک اقدام نماید هرچند از آن قسمت استفاده ننماید.
از سوی دیگر مطابق بند ب ماده 4 آییننامه قانون تملک آپارتمانها آسانسور جزو قسمتهای مشترک است به استناد ماده 23 آییننامه هزینه نگهداری تأسیسات از جمله آسانسور بدون توجه به میزان مساحت زیربنا محاسبه و قابل پرداخت است.
چه منطقی پشت این اعتراضها وجود دارد؟
امکانات یک ساختمان، ازجمله آسانسور، از ملاکهای قیمت واحدهای آن است. اما در رابطه با آسانسور، این افزایش قیمت برای واحدهای طبقه اول، زیرزمین و همکف ناچیز است. در واقع یک قانون کلی وجود دارد که هرچه از همکف بالاتر یا پایینتر برویم تاثیر آسانسور بر قیمت واحد نیز بیشتر میشود. بنابراین، هرچند طبقات اول و همکف قانوناً موظف به پرداخت شارژ هستند، منصفانه است که بهطور توافقی طبقات اول و همکف شارژ کمتری بپردازند.
وظایف مدیر ساختمان در قوانین آسانسور چیست؟
یکی از وظایف مدیر ساختمان بیمه کردن تمام بخشهای ساختمان در مقابل خطرات است. بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، سهم هر یک از واحدها از حق بیمه توسط مدیر ساختمان و متناسب با متراژ هر واحد تعیین می گردد. بعد از تعیین سهم هر واحد، مدیر ساختمان باید برای جمعآوری شارژهای ماهیانه و هزینهها اقدام کند که هزینههای مربوط به آسانسور نیز در این دسته جای میگیرد. یادآوری میشود که شارژ ماهیانه هزینههای زیر را نیز در بر میگیرد:
- هزینههای برق عمومی که برق آسانسور هم در این دسته قرار دارد
- هزینههای آب
- هزینههای تعمیرات و نگهداری که هزینههای تعمیرات و نگهداری آسانسور را نیز شامل میشود
- هزینههای مرتبط با سرایدار
- هزینههای مرتبط با گاز
- هزینههای لوازم شوینده، لامپ، روغن برای آسانسور و…
از کارهایی که مدیر ساختمان در قبال آسانسور ساختمان باید انجام دهد، قرارداد بستن با شرکت آسانسور معتبر برای تعمیر و نگهداری آسانسور است که معمولاً این قرارداد به صورت سالانه بسته میشود. هزینههای لازم برای خرید لوازم تعمیر و نگهداری آسانسور، مواد شوینده، روغن برای روغنکاری ریلهای آسانسور، لامپ و دیگر هزینههای مرتبط با آسانسور همگی باید در شارژ ماهیانه لحاظ شود. گاهی آسانسور به استانداردسازی نیاز دارد. گاهی نیز ساکنان تصمیم به بازسازی و زیباسازی آسانسور میگیرند.
طبق ضوابط و الزامات مبحث ۲۲ – ۲ – ۶ مقررات ملی ساختمان، مسئولیت هرگونه حادثهای که ناشی از نبودن عقد قرارداد سرویس و نگهداری و بازرسی آسانسور و دریافت تاییدیه آسانسور در آپارتمانها باشد، به عهده مدیر ساختمان و یا مالک است.
درصورت خسارت به آسانسور چه کسی مسئول است؟
در صورتی که ساکنین یکی از واحدها خسارتی به آسانسور یا هریک از اموال ساختمان که برای استفاده همگان قرار داده شده وارد کند، آن واحد موظف به جبران خسارت وارده بر اساس تصمیم مدیر ساختمان و قانون آسانسور در ساختمانهاست. همچنین اگر خسارت واردشده از سوی شخصی باشد که در ساختمان ساکن نیست، واحدی که با آن شخص ارتباط دارد موظف به پرداخت خسارت است. به طور مثال اگر شخصی برای شما بستهای آورده باشد و شما به جای تحویل بسته در جلوی در ساختمان، فرد را به داخل ساختمان راه بدهید تا بسته را تا در واحدتان بیاورد، و آن فرد موجب خسارتی به ساختمان شود، شما باید تمام خسارت واردشده از سوی شخص به ساختمان بپردازید.
ضوابط و آداب استفاده از آسانسورها توسط ساکنان
استفاده نادرست و غیرمسئولانه از آسانسور جداً میتواند موجب کاهش طول عمر آسانسور شود. اگر آسانسورها به وسیله بازی کودکان تبدیل شود، اگر برای حمل و نقل استفاده شود، اگر بهموقع و بهطور ماهیانه سرویس و نگهداری نشود، باید انتظار داشته باشید که آسانسور بیش از هزینه سرویس ماهیانهاش برای شما خرج بتراشد. باید به نشانههای خرابی آسانسور توجه کرد و خرابیهای متعدد آسانسور را دستکم نگرفت.
قانون حمل بار با آسانسور
اگر آسانسوری برای حمل بار تعبیه نشده باشد نباید برای این کار مورد استفاده قرار گیرد. برخی ظرفیت آسانسور و وزنی را که آسانسور توان جابهجایی آن را دارد با وزن وسایل میسنجند که این امر به علت تفاوت ساختار آسانسورهای نفربر با ساختار آسانسورهای باری اشتباه است. همچنین طبق قانون آسانسور و ماده 56، اثاثکشی با آسانسور نفربر ممنوع است و ممکن است خساراتی را چه به صورت آنی و چه در درازمدت بر این وسیله عمومی وارد کند.
سخن پایانی
در قوانین آسانسور آمده است که نصب آسانسور برای ساختمانهای با بیش از چهار طبقه اجباری است. اما ساختمانهایی هستند که با با داشتن چهار طبقه یا کمتر بازهم نیازمند آسانسور هستند. در اینگونه موارد اختلافاتی پیش می آید که برای حل آن قوانینی تعیین شده است. اگر با گفتوگو اختلافات بر طرف نشد میتوانید با مراجعه به قانون آن را حل کنید. فراموش نکنید که دوستی و صلح با همسایگانی که عمری در کنار شما زندگی میکنند پسندیدهتر از اقدامات قانونیست.
جمعبندی نکات مهم
- هزینههای مربوط به آسانسور مربوط به تمام طبقات است.
- حق شارژ ساختمان در هر شرایطی حتی خالی بودن واحد باید پرداخت شود.
- مدیر ساختمان باید تمام ساختمان از جمله آسانسور را در برابر خطرات احتمالی بیمه کند و به فکر استاندارد آسانسور باشد.
- طبقه بر شارژ ماهیانه آسانسور تاثیری ندارد، مگر اینکه با تصمیمگیری اعضای ساختمان درصدی از آن کم شود.
- وجود آسانسور در ساختمان، بر اساس شماره طبقه بر قیمت واحدها تاثیر میگذارد.
پیوست: قانون تملک ساختمان
ماده 1 – مالكیت در آپارتمانهای مختلف و محلهای پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالكیت قسمتهای اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.
ماده 2 – قسمتهای مشترک مذكور در این قانون عبارتاند از قسمتهایی از ساختمان كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد. بهطور كلی، قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیتِ ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب میشود، مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3 – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیرقابلتفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هریک از مالكان یا استفادهكنندگان را تعیین میكند.
تبصره 2- در صورت موافقت، مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان میباشند، هزینههای مشترک بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان میرسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه میشود.
تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونهای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفادهكننده یا استفادهكنندگان است. (اصلاحی و الحاقی بهموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 5 – انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل میشود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعاند.
ماده 6 – چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک به اكثریت آراء مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.
تبصره – نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامهها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون، همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است، مگر این كه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.
ماده 7 – هرگاه یک آپارتمان یا یک محل كسب دارای مالكین متعدد باشد، مالكین یا قائممقام قانونی آنها مكلفاند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند. در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند، رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود، مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 – در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد، مجمع عمومی مالكین مكلفاند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند، طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر ساختمان و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آییننامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 – هریک از مالكین میتواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید میداند انجام دهد. هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10 – هركس آپارتمانی را خریداری مینماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم میگردد، مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و بهطور كلی، مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد که یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی كه در آییننامه ذكر خواهد شد پرداخت شود، هرچند آن مالک از استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده 10 مكرر – در صورت امتناع مالک یا استفادهكننده از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.
هرگاه مالک یا استفادهكننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفادهكننده همچنان اقدام به تصفیهحساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغشده اجرائیه صادر خواهد كرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بهمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفاند اینگونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه میشود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینههای معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بهموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفادهكننده از هزینههای مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغشده به مالک یا استفادهكننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد؛ این رأی قطعی است. در مواردی كه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض، اگر دلایل را قوی تشخیص دهد، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.
تبصره 4- در صورتی كه مالک یا استفادهكننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینههای مشترک گردد، علاوه بر ساير پرداختیها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بهعنوان جریمه میباشد. (اصلاحی بهموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها)
ماده 11 – دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آییننامههای اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیئت وزیران به مورد اجرا بگذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.
ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف میباشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تصفیهحساب هزینههای مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائممقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقلالیه را به پرداخت بدهیهای معوق مالک نسبت به هزینههای موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، میتوانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری میورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینههای انجامشده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوری كه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند.
در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیئتمدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.
تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان میتوانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالک خودداریكننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفاند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالكان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتشسوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده میباشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بهموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
آييننامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها:
با اصلاحات بعدي
بخش اول: قسمتهاي مختلف ساختمان
فصل اول: قسمتهاي اختصاصي
ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي ميشود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائممقام او تخصيص يافته باشد.
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغها و پاركهاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بهطور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.
فصل دوم: قسمتهاي مشترك
ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه بهطور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء ميباشد، قسمتهاي مشترك محسوب ميگردد و نميتوان حق انحصاري بر آنها قائل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است.
قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است، هرچند در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتها عبور نمايد.
ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك آپارتمانها عبارت است از؛
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برِ، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههاي فاضلاب، لولهها از قبيل (لولههاي فاضلاب، آب، بررق ، تلفن ، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكشها، لولههاي بخاري) گذرگاههاي زباله و محل جمعآوري آن و غيره.
پ ـ اسكلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهاي فاصل بين قسمتهاي اختصاصي، مشترك بين آن قسمتهاست. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجرهها ـ راهروها ـ پلهها ـ پاگردها ـ كه خارج از قسمتهاي اختصاصي قرار گرفتهاند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راهپله از قبيل وسايل تأمينكننده روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها به استثناء تلفنهاي اختصاصي، شيرهاي آتشنشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پلههاي ايمني.
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.
ح ـ نماي خارجي ساختمان.
خ ـ محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
بخش دوم: اداره امور ساختمان
فصل اول: مجمع عمومي
طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدير ساختمان
ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند، مجمع عمومي مالكين تشكيل ميشود.
ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يا فوقالعاده، در مواردي كه توافقنامهاي بين مالكين تنظيم نشده است، به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.
ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي، ابتدا رئيس مجمع عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاصي خارج از؟ انتخاب ميشود. مجمععمومي مالكين بايد لااقل هر سال يكبار تشكيل شود.
ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع، حضور مالكين بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده، جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد. هرگاه در اين جلسه هم اكثريت لازم حاصل نگرديد، جلسه براي پانزده روز بعد تجديد و تصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹ ـ كسي كه بهعنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده باشد، قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به مدير يا مديران ارائه نمايد.
تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي، شخصيت حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقي معرفي خواهد شد.
ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشند، بايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمانها از طرف خود يك نفر را براي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.
ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركا، داراي وظايف و اختيارات زير ميباشد:
الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي.
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينههاي سالانه.
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.
ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.
تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز بهوسيله مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ براي كليه شركاء الزامآور است.
فصل دوم: اختيارت و وظايف مدير يا مديران
ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسئولِ حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي ميباشند.
ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي مجمع عمومي ميتواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاي مدت، مجمع عمومي فوقالعاده، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيئتمديره به جهات فوق از هيئتمديره خارج شوند، مجمع عمومي فوقالعاده بايد بهمنظور تجديد انتخاب هيئتمديره تشكيل گردد.
ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است.
ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانهدار تعيين مينمايد. خزانهدار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران، امين شركا بوده و نميتوانند فرد ديگر را بهجاي خود انتخاب نمايند.
ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفاند تمام بنا را بهعنوان يك واحد در مقابل آتشسوزي بيمه نمايند.
سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بهوسيله مدير، تعيين و از شركا اخذ و به بيمهگر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفاند ميزان هزينه مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت هزينه، به وسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني تعيينشده از طرف شريك به او اعلام نمايند.
ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانها كه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفاند براي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك و انجام ساير امور موردنياز بنا، درباني استخدام نمايند.
فصل سوم: هزينههاي مشترك
ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفاند در پرداخت هزينههاي مستمر و هزينههايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك بنا مصرف ميشود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:
در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينههاي مشترك پيشبيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يا استفادهكنندگان از هزينههاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل، آسفالت پشتبام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد، از قبيل هزينههاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تأسيسات، باغبان، تزيينات قسمتهاي مشترك و غيره بهطور مساوي بين مالكين يا استفادهكنندگان تقسيم ميگردد. تعيين سهم هريك از مالكين يا استفادهكنندگان با مدير يا مديران ميباشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجارهنامه يا قرارداد خصوصي پرداخت هزينههاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداختآن استنكاف نمايد، مستأجر ميتواند از محل مالالاجاره هزينههاي مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينههاي جاري مشترك به عهده استفادهكننده باشد و از پرداخت استنكاف كند، مدير يا مديران ميتوانند علاوه بر مراجعه به استفادهكننده، به مالك اصلي نيز مراجعه نمايند.
ماده ۲۴ ـ هريك از شركا كه در مورد سهميه يا ميزان هزينة مربوط به سهم خود معترض باشد ميتواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض شريك ميتواند به مراجع صلاحيتدار قضائي مراجعه كند.
ماده ۲۵ ـ هزينههاي مشترك عبارت است از
الف ـ هزينههاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عادي ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه.
ب ـ هزينههاي اداري و حقالزحمه مدير يا مديران.
فصل چهارم: حفظ و نگاهداري تعمير بنا
ماده ۲۶ ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه هزينههاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري و عمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد، فقط همين شركا، ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينهها تعيين تكليف خواهند نمود.
ماده ۲۷ ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب ميكند به منظور تأمين هزينههاي ضروري و فوري، وجوهي بهعنوان تنخواه گردان از شركا دريافت دارند.